Oglasnik Direktnekretnine , u suradnji s portalom Real Estate Croatia, proveo je jedno od dosada najobimnijih ispitivanja anketiranjem među agencijama za nekretnine, s namjerom utvrđivanja stvarnog kretanja cijena te procjene neposredne budućnosti tržišta od strane agencija kao njegovih (dugo)trajnih aktera.
Učesnici ankete
Istraživanje je obavljeno na reprezentativnom uzorku. Od 369 agencija za nekretnine odgovori njih 129 upotrijebljeni su za analizu. Od toga je najveći broj s područja Dalmacije i Dubrovačkog primorja (27,91%). Slijede oni iz Istre (26,36%) i Zagreba (18,60%) te s područja Kvarnera (13,95%). Broj anketiranih s ova četiri, inače za promet nekretnina najznačajnija područja u zemlji, djelomično je reprezentativan i na regionalnom nivou. Preostatak od 13,18%, raštrkan po ostalim područjima Hrvatske, uzet je u obzir samo pri donošenju zaključaka o tržištu na nivou države.
Pretpostavke
U praksi se vrlo često pojavljuju znatne razlike između oglašenih i konačno realiziranih cijena, a stvarno plaćeni iznosi nisu uvijek jednaki onima koji se prijavljuju poreznim vlastima. Drugim riječima, javni statistički podaci vrlo su ilustrativni ali nisu sasvim točni. Najveći broj transakcija s nekretninama u nas se obavlja uz posredovanje agencija za nekretnine, te je logično za pretpostaviti kako upravo ondje najbolje znaju što se trenutno stvarno događa s cijenama. Zbog toga, a i jer se dio pitanja odnosio na poslovanje samih agencija, anketiranima je zagarantirana anonimnost uz mogućnost izričite dozvole povezivanja podataka s imenom agencije, na što se odlučilo tek nekoliko njih.
Pitanja i odgovori
Cijene padaju - ispod očekivanja!
Prvo pitanje odnosilo se na kretanje cijena u razdoblju od 1. rujna prošle godine do danas. Taj period izabran je jer je posljednjih pet mjeseci u poslovanju s nekretninama jedno od najdramatičnijih razdoblja na tom tržištu i to nekoliko godina unatrag. Očekivano, niti jedna agencija u tom periodu nije registirirala prosječan rast cijena. Njih 38,76% bilježi stagnaciju dok je 61,24% agencija izvjestilo o padu cijena. U promatranom razdoblju cijene na nivou države kolabirale su prosječno za 6,5%. Pad nije beznačajan ali je prilično daleko od brojnih prošlojesenskih prognoza koje su najavljivale potonuće od 30 i više postotaka. Korekciji na nivou Hrvatske najmanje je pridonijela Istra (s jedva 2%) a najviše Zagreb ( s prosječnim padom nešto manjim od 11%). Sudeći po odgovorima na pitanje o očekivanjima u narednih pola godine, cijene bi još neko vrijeme mogle padati - no manjim intezitetom.
Naime, u slijedećih šest mjeseci 42,64% anketiranih predviđa daljnji pad realiziranih cijena. Nasuprot njima stoji 6,98% ispitanika koji predviđaju porast cijena, dok najviše anketiranih, njih 50,39%, predviđa da će cijene stagnirati. Kako bismo otkrili jesu li ta očekivanja objektivna ili tek odraz želja anketiranih, postavili smo im pitanje o tome što bi oni sami željeli da se s cijenama dogodi u narednih šest mjeseci?
Većina želi niže cijene
Približno svaki treći anketirani (32,14%) priželjkuje da cijene u tom razdoblju budu veće od sadašnjih. Njih 7,75% misli da rast ili pad cijena ne utječe na njihovo poslovanje te je u vezi s tim ravnodušno. Čak 60,47% priželjkuje daljnji pad cijena. Dominacija ovakvog odgovora očekivana je. Naime agenti i agencije žive od posredničkih provizija. Veće cijene naravno donose veće provizije. Međutim, naplaćena manja provizija bolja je od velikih i neostvarenih. Stabilne i puno niže cijene donijele bi više kupoprodaja i samim tim priželjkivanu zaradu. Da većini agencija uistinu treba hitno oživljavanje tržišta, pokazalo je i anketno pitanje o ukupno realiziranom prometu od 1. rujna prošle godine do sada. Prosječan pad od 28,75% više je nego značajan ali u postojećim gospodarskim prilikama gotovo prihvatljiv, osobito u usporedbi s drugim europskim državama. Međutim, neki od anketiranih prijavili su pad od čak 80%, što u konačnici dovodi u pitanje opstanak samih agencija. Samo 6,98% bilježi porast ukupnog prometa u posljednjih pet mjeseci. Njih 24,80% registriralo je stagnaciju, a najviše anketiranih, 68,22% izvjestilo je o padu prometa.
Pogled u neposrednu budućnost - prosječno optimističan
Konačno, na pitanje o tome što misle da će se dogoditi s njihovim poslom ukoliko u slijedećih godinu dana situacija na tržištu ostane jednaka trenutnoj, 31,78% agencija pretpostavlja da će i njihovo poslovanje ostati na sadašnjem nivou, 42,64% smanjit će obujam poslovanja a 10,85% misli da će u tom slučaju agenciju morati zatvoriti. 14,73% anketiranih agencija, od kojih niti jedna nije iz kontinentalnih područja Hrvatske, vjeruje da će u slučaju produljenja trenutne situacije proširiti poslovanje. Usprkos svemu, pesimista je dakle ipak najmanje.
Anketiranima je na kraju data mogućnost da svojim riječima predlože postupke i mjere za unapređenje tržišne situacije. U "Adriatica real estate agency" iz Splita, koju vodi Ante Nevistić, tražit će alternativne načine prodaje nekretnina. Konkretno, namjera je proširiti djelatnost tzv. fractional-ownership i time-sharing koncepcijom prodaje nekretnina. Nevistić također upozorava da bi vlada i lokalne vlasti, upravo zbog nastale krize, morali poduzeti mjere za poticanje građevinarstva, osobito građevinarstva u turističkim zonama, što bi donijelo dvostruku korist.
Problem je u birokraciji i korupciji
Naime, građevinarstvo, koje je klasičan pokretač gospodarstva u vremenima krize, poslužilo bi kao zamašnjak ostalim djelatnostima. S druge strane, prodaja apartmana, time-sharinga i sličnog strancima značio bi dotok novca u Hrvatsku koji se ne mora vraćati i koji se kroz kredite može plasirati u druge djelatnosti. Mogućnost stjecanja nekretnine na našoj obali u postojećoj situaciji mogla bi se po njemu mudro iskoristiti kao pojas za spasavanje cijelog gospodarstva. Ivo Maračić iz agencije "Vitus d.o.o." s otoka Krka mišljenja je da bi valjalo zaoštriti kriterije poslovanja što bi stvorilo uvjete za opstanak samo najprofesionalnijih agencija i time utjecalo na unaprijeđenje samog tržišta. Veoma je zanimljiv prijedlog Azre Pleh iz porečke agencije "Tetida". Ona je mišljenja da bi se otvaranje tržišta za strance, kada ga već provodimo, trebalo odnositi ne samo na državljane Europske unije već na sve zemlje.
Među komentarima anketiranih najviše je ljutnje na državnu i lokalnu birokraciju koju se optužuje da svojom već poslovičnom sporošću (a i korumpiranošću) potiče nabijanje cijena. Nije rijetkost da od podnošenja zahtjeva invesitora do trenutka ishodovanja nužne papirologije prođe cijela godina (pa i više). Za to vrijeme, kapital se jednostavno ne oplođuje što se nadoknađuje kroz više cijene. U velikom broju agencija smatraju da bi više trebalo poraditi na segmentaciji tržišta u smislu jasnog razlikovanja kvalitetnih nekretnina u odnosu na one slabije izvedene ili one koje su lošem stanju, a kojima bi kroz proces segmentacije cijena trebala znatno pasti.
Konačni zaključci
Od rujna prošle godine zabilježen je znatan pad prometa nekretninama i relativno mali pad cijena. U periodu od slijedećih pola godine može se očekivati nastavak pada prometa i daljnja korekcija cijena prema dolje. Međutim, ukupna je procjena da se veliki prosječan pad cijena neće dogoditi. U svojim komentarima dio anketiranih nada se, uz povećanje učinkovitosti vlasti i regulative, segmentaciji tržišta. Ukoliko se takvo što konačno dogodi, bolje i luksuznije nekretnine mogle bi zabilježiti čak i priličan rast cijena dok bi one slabije izvedene i na lošim lokacijama trebale pojeftiniti.
Učesnici ankete
Istraživanje je obavljeno na reprezentativnom uzorku. Od 369 agencija za nekretnine odgovori njih 129 upotrijebljeni su za analizu. Od toga je najveći broj s područja Dalmacije i Dubrovačkog primorja (27,91%). Slijede oni iz Istre (26,36%) i Zagreba (18,60%) te s područja Kvarnera (13,95%). Broj anketiranih s ova četiri, inače za promet nekretnina najznačajnija područja u zemlji, djelomično je reprezentativan i na regionalnom nivou. Preostatak od 13,18%, raštrkan po ostalim područjima Hrvatske, uzet je u obzir samo pri donošenju zaključaka o tržištu na nivou države.
Pretpostavke
U praksi se vrlo često pojavljuju znatne razlike između oglašenih i konačno realiziranih cijena, a stvarno plaćeni iznosi nisu uvijek jednaki onima koji se prijavljuju poreznim vlastima. Drugim riječima, javni statistički podaci vrlo su ilustrativni ali nisu sasvim točni. Najveći broj transakcija s nekretninama u nas se obavlja uz posredovanje agencija za nekretnine, te je logično za pretpostaviti kako upravo ondje najbolje znaju što se trenutno stvarno događa s cijenama. Zbog toga, a i jer se dio pitanja odnosio na poslovanje samih agencija, anketiranima je zagarantirana anonimnost uz mogućnost izričite dozvole povezivanja podataka s imenom agencije, na što se odlučilo tek nekoliko njih.
Pitanja i odgovori
Cijene padaju - ispod očekivanja!
Prvo pitanje odnosilo se na kretanje cijena u razdoblju od 1. rujna prošle godine do danas. Taj period izabran je jer je posljednjih pet mjeseci u poslovanju s nekretninama jedno od najdramatičnijih razdoblja na tom tržištu i to nekoliko godina unatrag. Očekivano, niti jedna agencija u tom periodu nije registirirala prosječan rast cijena. Njih 38,76% bilježi stagnaciju dok je 61,24% agencija izvjestilo o padu cijena. U promatranom razdoblju cijene na nivou države kolabirale su prosječno za 6,5%. Pad nije beznačajan ali je prilično daleko od brojnih prošlojesenskih prognoza koje su najavljivale potonuće od 30 i više postotaka. Korekciji na nivou Hrvatske najmanje je pridonijela Istra (s jedva 2%) a najviše Zagreb ( s prosječnim padom nešto manjim od 11%). Sudeći po odgovorima na pitanje o očekivanjima u narednih pola godine, cijene bi još neko vrijeme mogle padati - no manjim intezitetom.
Naime, u slijedećih šest mjeseci 42,64% anketiranih predviđa daljnji pad realiziranih cijena. Nasuprot njima stoji 6,98% ispitanika koji predviđaju porast cijena, dok najviše anketiranih, njih 50,39%, predviđa da će cijene stagnirati. Kako bismo otkrili jesu li ta očekivanja objektivna ili tek odraz želja anketiranih, postavili smo im pitanje o tome što bi oni sami željeli da se s cijenama dogodi u narednih šest mjeseci?
Većina želi niže cijene
Približno svaki treći anketirani (32,14%) priželjkuje da cijene u tom razdoblju budu veće od sadašnjih. Njih 7,75% misli da rast ili pad cijena ne utječe na njihovo poslovanje te je u vezi s tim ravnodušno. Čak 60,47% priželjkuje daljnji pad cijena. Dominacija ovakvog odgovora očekivana je. Naime agenti i agencije žive od posredničkih provizija. Veće cijene naravno donose veće provizije. Međutim, naplaćena manja provizija bolja je od velikih i neostvarenih. Stabilne i puno niže cijene donijele bi više kupoprodaja i samim tim priželjkivanu zaradu. Da većini agencija uistinu treba hitno oživljavanje tržišta, pokazalo je i anketno pitanje o ukupno realiziranom prometu od 1. rujna prošle godine do sada. Prosječan pad od 28,75% više je nego značajan ali u postojećim gospodarskim prilikama gotovo prihvatljiv, osobito u usporedbi s drugim europskim državama. Međutim, neki od anketiranih prijavili su pad od čak 80%, što u konačnici dovodi u pitanje opstanak samih agencija. Samo 6,98% bilježi porast ukupnog prometa u posljednjih pet mjeseci. Njih 24,80% registriralo je stagnaciju, a najviše anketiranih, 68,22% izvjestilo je o padu prometa.
Pogled u neposrednu budućnost - prosječno optimističan
Konačno, na pitanje o tome što misle da će se dogoditi s njihovim poslom ukoliko u slijedećih godinu dana situacija na tržištu ostane jednaka trenutnoj, 31,78% agencija pretpostavlja da će i njihovo poslovanje ostati na sadašnjem nivou, 42,64% smanjit će obujam poslovanja a 10,85% misli da će u tom slučaju agenciju morati zatvoriti. 14,73% anketiranih agencija, od kojih niti jedna nije iz kontinentalnih područja Hrvatske, vjeruje da će u slučaju produljenja trenutne situacije proširiti poslovanje. Usprkos svemu, pesimista je dakle ipak najmanje.
Anketiranima je na kraju data mogućnost da svojim riječima predlože postupke i mjere za unapređenje tržišne situacije. U "Adriatica real estate agency" iz Splita, koju vodi Ante Nevistić, tražit će alternativne načine prodaje nekretnina. Konkretno, namjera je proširiti djelatnost tzv. fractional-ownership i time-sharing koncepcijom prodaje nekretnina. Nevistić također upozorava da bi vlada i lokalne vlasti, upravo zbog nastale krize, morali poduzeti mjere za poticanje građevinarstva, osobito građevinarstva u turističkim zonama, što bi donijelo dvostruku korist.
Problem je u birokraciji i korupciji
Naime, građevinarstvo, koje je klasičan pokretač gospodarstva u vremenima krize, poslužilo bi kao zamašnjak ostalim djelatnostima. S druge strane, prodaja apartmana, time-sharinga i sličnog strancima značio bi dotok novca u Hrvatsku koji se ne mora vraćati i koji se kroz kredite može plasirati u druge djelatnosti. Mogućnost stjecanja nekretnine na našoj obali u postojećoj situaciji mogla bi se po njemu mudro iskoristiti kao pojas za spasavanje cijelog gospodarstva. Ivo Maračić iz agencije "Vitus d.o.o." s otoka Krka mišljenja je da bi valjalo zaoštriti kriterije poslovanja što bi stvorilo uvjete za opstanak samo najprofesionalnijih agencija i time utjecalo na unaprijeđenje samog tržišta. Veoma je zanimljiv prijedlog Azre Pleh iz porečke agencije "Tetida". Ona je mišljenja da bi se otvaranje tržišta za strance, kada ga već provodimo, trebalo odnositi ne samo na državljane Europske unije već na sve zemlje.
Među komentarima anketiranih najviše je ljutnje na državnu i lokalnu birokraciju koju se optužuje da svojom već poslovičnom sporošću (a i korumpiranošću) potiče nabijanje cijena. Nije rijetkost da od podnošenja zahtjeva invesitora do trenutka ishodovanja nužne papirologije prođe cijela godina (pa i više). Za to vrijeme, kapital se jednostavno ne oplođuje što se nadoknađuje kroz više cijene. U velikom broju agencija smatraju da bi više trebalo poraditi na segmentaciji tržišta u smislu jasnog razlikovanja kvalitetnih nekretnina u odnosu na one slabije izvedene ili one koje su lošem stanju, a kojima bi kroz proces segmentacije cijena trebala znatno pasti.
Konačni zaključci
Od rujna prošle godine zabilježen je znatan pad prometa nekretninama i relativno mali pad cijena. U periodu od slijedećih pola godine može se očekivati nastavak pada prometa i daljnja korekcija cijena prema dolje. Međutim, ukupna je procjena da se veliki prosječan pad cijena neće dogoditi. U svojim komentarima dio anketiranih nada se, uz povećanje učinkovitosti vlasti i regulative, segmentaciji tržišta. Ukoliko se takvo što konačno dogodi, bolje i luksuznije nekretnine mogle bi zabilježiti čak i priličan rast cijena dok bi one slabije izvedene i na lošim lokacijama trebale pojeftiniti.
Nema komentara:
Objavi komentar